Die Verfahren der Wertermittlung
Ertragsverfahren
Dieses Verfahren wird bei Immobilien angewendet bei denen der Ertrag, also das, was die Immobilie einbringt, als Berechnungsgrundlage dient.
Vergleichsverfahren
Hier werden verschiedene Immobilien miteinander verglichen, die eine gewisse Anzahl an Übereinstimmungen haben. Es sollte ein große Zahl an passenden Objekten zur Verfügung stehen. Ein relativ einfaches Verfahren, das jedoch auch erhebliche Fehlerquellen in sich birgt. Jede Immobilie ist schließlich individuell und oft nicht, kaum oder nur schwer vergleichbar.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren spiegelt den Wert der Sache, also den der Immobilie. Hier fließen eine Menge Faktoren mit ein. Es handelt sich um ein recht aufwändiges Verfahren, welches Erfahrung und ein gutes Stück Fachwissen erfordert. Berücksichtigt werden unter anderem:
- Bodenrichtwert
- Herstellungskosten (Regelherstellungskosten)
- Anbauten
- Alterswertminderung
- Marktanpassungsfaktor
- Außenanlagen
Wobei es nicht ausreichend ist, einfach festzulegen, was das jeweilige Gewerk bzw. der Bau/Ein- oder Ausbau gekostet hat und dann etwas dazu zu rechnen oder abzuziehen. Es gibt für die Immobilienbewertung feste Regeln und spezielle Software. Das Sachwertverfahren ist schwieriger als es scheint.
Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt.
Das ist der Preis, der unter normalen Umständen am heutigen Tag für die Immobilie erzielt werden kann.
Wir meinen, die Mischung aus Vergleichs- und Sachwert, sollte ein realistisches Ergebnis zu Tage fördern.
