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Die Aufgaben des Notars

Mit dem Verkauf einer Immobilie ist in Deutschland der Gang zu einem Notar unabdingbar verbunden. Dies hat sich aus Sicht des Gesetzgebers vor allem deshalb als zweckmäßig erwiesen, weil der Erwerb, aber auch der Verkauf einer Immobilie erheblichen Einfluss auf die Vermögensstellung der jeweiligen Vertragspartner hat. Es ist dabei völlig unerheblich ob Sie ein Haus verkaufen bzw. kaufen wollen oder ob eine andere Immobilie veräußert oder gekauft werden soll.

Vertragspartner bedürfen einer amtlichen Beurkundungsinstanz, um möglichen Rechtsverletzungen vorzubeugen und um die Vertragspartner über die Bedeutung des von ihnen geschlossenen Vertragswerks (Kauf oder Verkauf einer Immobilie) aufzuklären. Und obwohl das System der notargestützten Übertragung von Grundstücken, seien sie bebaut oder nicht, schon seit über 100 Jahren sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien vor groben Rechtsverletzungen effektiv schützt, gibt es noch immer eine nicht unbeträchtliche Anzahl von Vertragspartnern, die das Büro des Notars lediglich als „Stempelstube“ ansehen und den Notar als jemanden, der Geld „für nichts“ bekommt.

Beurkundung

Dabei ist es der Notar, der nach erfolgter Unterzeichnung des Immobilien-Kaufvertrags die weiteren Schritte in diesem sogenannten „Zug-um-Zug“-Geschäft einleitet. Dazu gehören insbesondere die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die in der Regel erst mehrere Monate nach Vertragsabschluss erfolgt. Während dieses Schwebezustands sichert eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch den zukünftigen Eigentümer der Immobilie vor nachträglich vom Verkäufer vorgenommenen Belastungen oder gar einer nochmaligen Veräußerung. Erst wenn alle Bedingungen laut Kaufvertrag erfüllt sind, wird das Eigentum der Immobilie auf den Käufer umgeschrieben.

In besonderen Fällen kann auch die Zahlung des Kaufpreises über ein sogenanntes Notar-Anderkonto erfolgen. Dann verwaltet der Notar den Kaufpreis bis zur ordnungsgemäßen Übertragung des Grundstücks bzw. der Vorlage aller notwendigen Unterlagen (zum Beispiel Löschvermerke vorangegangener Belastungen, Verzichtserklärungen auf Vorkaufrechte seitens der Gemeinde etc.).

Während der Beurkundung, die stets in den Räumen des Notars stattfindet, verliest der Notar noch einmal den gesamten Vertragstext und ist dazu verpflichtet, in diesem Zusammenhang den Willen der beteiligten Vertragsparteien zu erforschen und sinngemäß in den Vertragstext einfließen zu lassen.

Des Weiteren hat er darauf zu achten, dass die Vertragspartner sich über den Inhalt der von ihnen abgeschlossenen Verträge bewusst werden. Damit sollen mögliche Bedenken und Unsicherheiten seitens der Vertragspartner vor der Unterzeichnung ausgeräumt werden, da eine spätere Änderung des Vertragstextes, sofern er einmal vom Notar beurkundet wurde, nicht mehr möglich ist. Hierbei helfen eindeutige und klare Formulierungen, um spätere Streitigkeiten von vornherein auszuschließen. Nichtsdestotrotz versuchen manche Vertragspartner Notargebühren und die Grunderwerbssteuer zu mindern, indem sie einen wesentlich niedrigeren Kaufpreis angeben als tatsächlich fällig ist. Diese Praxis ist rechtswidrig und macht den Vertrag nichtig. Neben dieser zivilrechtlichen Konsequenz müssen die Parteien darüber hinaus mit einer strafrechtlichen Verfolgung wegen Steuerhinterziehung rechnen.

Bei allen Aufgaben, die der Notar als unparteiische Instanz für die Vertragsparteien übernimmt, darf jedoch nie vergessen werden, dass seine Beratungsleistungen sich keinesfalls auch auf Wirtschaftlichkeitsaspekte des Immobiliengeschäfts erstrecken. Konkret bedeutet das, dass der Notar keinerlei Bewertung des Kaufpreises vornehmen darf, denn er ist beiden Seiten zur strikten Neutralität verpflichtet. Das Risiko des Immobilienverkaufs oder -kaufs liegt allein beim Verkäufer bzw. Käufer.

Ebenso wenig gehört eine Aufklärung bzw. Prüfung von steuerrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit der beabsichtigten Transaktion zu den Aufgaben des Notars. Auch hier ist der Verkäufer allein auf seinen - soweit man davon sprechen kann - Sachverstand angewiesen.

Fazit

Die Rolle des Notars beschränkt sich darauf, den Willen der Vertragsparteien korrekt zu protokollieren. Der Notar kann hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Transaktion nicht beraten, und insbesondere prüft der Notar nicht, ob der Käufer die Immobilie überhaupt bezahlen kann oder will. Der Notar sorgt also lediglich dafür, dass das Rechtsgeschäft ordentlich abgewickelt wird, der Notar ist weder Schiedsrichter, noch Berater oder Gutachter.

Berlin, 01. November 2024 – Der Immobilienmarkt in Berlin und Brandenburg zeigt sich weiterhin stabil, trotz der Herausforderungen durch leicht schwankende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Die Immobilienpreise in der Region haben sich in den vergangenen Monaten moderat entwickelt, was insbesondere Käufern zugutekommt, die von einer zunehmenden Angebotsvielfalt profitieren.

Nach Angaben von zahlreichen Immobilienmaklern haben sich die Kaufpreise in Berlin und Brandenburg in den vergangenen zwölf Monaten auf einem relativ stabilen Niveau bewegt, zum Teil auch leicht sinkend. Besonders in den Randlagen von Berlin sowie in den ländlichen Gebieten Brandenburgs gibt es ein kontinuierliches Angebot an Wohnimmobilien, das den Druck auf die Preise mindert. Im Vergleich zu anderen deutschen Metropolregionen bleibt Berlin damit eine vergleichsweise erschwingliche Option für Käufer.

„Die Nachfrage ist nach wie vor hoch, doch das Angebot an Immobilien hat sich in einigen Bezirken und Regionen entspannt“, erklärt ein erfahrener Immobilienmakler. „Das bedeutet, dass Käufer, die bereit sind, auch außerhalb der Innenstadt oder im Umland zu suchen, gute Chancen haben, eine passende Immobilie zu einem fairen Preis zu finden.“

In den vergangenen Jahren hatten viele Käufer Mühe, sich gegen andere Käufer oder Investoren durchzusetzen, die Immobilienmakler wurden von Anfragen gerade überrannt. Doch die aktuelle Marktphase eröffnet neue Chancen. Insbesondere junge Familien und Erstkäufer profitieren von einem breiteren Angebot an Häusern und Wohnungen in familienfreundlichen Wohnlagen.

Die Regionen Brandenburgs, die sich durch ihre Nähe zu Berlin und eine gute Verkehrsanbindung auszeichnen, haben in diesem Zusammenhang an Attraktivität gewonnen. Mit dem Ausbau der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur und den geplanten Neubauprojekten in diesen Gebieten ergeben sich zusätzliche Anreize für Käufer, auch jenseits der Stadtgrenzen zu suchen.

Für Immobilienkäufer bleibt die Situation daher vielversprechend, da die Marktdynamik ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage ermöglicht. Angesichts der derzeitigen kaum vorhersagbaren Zinsentwicklung empfiehlt es sich, bestehende Finanzierungsoptionen sorgfältig zu prüfen und bei Interesse zügig zu handeln, da sich die Marktbedingungen jederzeit ändern können.

2018 bis 11/2024: Darlehenszinsen für Immobilien in Berlin und Brandenburg

Die Zinsentwicklung für Immobilienkredite in Berlin und Brandenburg ist in den letzten Jahren einer starken Dynamik unterworfen gewesen. Als Immobilienmakler in dieser Region beobachten wir diese Entwicklung sehr genau, da sie einen entscheidenden Einfluss auf den Immobilienmarkt und die Kaufkraft der Interessenten hat. Seit 2022 lässt sich ein klarer Zinsanstieg erkennen, der mit der generellen Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) korreliert.

2018 bis 2021: Historische Niedrigzinsen

Zwischen 2018 und 2021 befanden sich die Kreditzinsen auf einem historischen Tiefpunkt. Dieser Zeitraum markiert den Höhepunkt der Niedrigzinsphase, die durch die expansive Geldpolitik der EZB befeuert wurde. Immobilienmakler erlebten in diesen Jahren einen Boom an Transaktionen, da sich sowohl private Käufer als auch Investoren die günstigen Konditionen zunutze machten. In Berlin und Brandenburg lag der durchschnittliche Zinssatz für eine 10-jährige Zinsbindung teilweise unter 1,0 %, was dazu führte, dass die Nachfrage nach Immobilien spürbar anstieg und die Preise sich kontinuierlich nach oben bewegten.

2022: Erste Zinserhöhungen und Unsicherheiten

Ab dem Jahr 2022 änderte sich die Situation dramatisch. Angesichts der steigenden Inflation und der geopolitischen Unsicherheiten, die insbesondere durch den Ukraine-Krieg verstärkt wurden, sah sich die EZB gezwungen, die Zinsen schrittweise zu erhöhen. Immobilienmakler und Käufer mussten sich erstmals nach vielen Jahren auf höhere Finanzierungskosten einstellen. Bereits Mitte des Jahres 2022 stiegen die durchschnittlichen Kreditzinsen in Berlin und Brandenburg auf 2 bis 3 %. Dies führte bei vielen Kaufinteressenten zu einer Zurückhaltung, während Eigentümer zunehmend darüber nachdachten, ob es sinnvoll sei, die Immobilie jetzt oder später zu verkaufen.

2023 bis 2024: Starke Zinssteigerungen

Der Trend setzte sich 2023 fort, wobei die Zinsen für Immobilienkredite in Bereiche von 3 bis 4 % kletterten. Dies stellt im Vergleich zu den letzten zehn Jahren eine Verteuerung dar. Immobilienmakler mussten sich zunehmend auf eine veränderte Kundschaft einstellen. Viele Kaufinteressenten verschoben ihre Vorhaben oder mussten ihre Budgetvorstellungen anpassen. Für einige Immobilienkäufer bedeuteten die steigenden Zinsen, dass sie sich bestimmte Objekte schlichtweg nicht mehr leisten konnten. Die Nachfrage nach günstigeren Immobilien in Randlagen, etwa im Berliner Umland oder im ländlichen Brandenburg, nahm hingegen zu.

Vergleich zu den letzten 10 Jahren

Die Tiefphase der Jahre 2015 bis 2021, in der Zinsen von unter 1 % die Norm waren, ist vorbei. Seit 2022 haben sich die Kreditkosten teilweise fast vervierfacht, was für Immobilienmakler eine neue Herausforderung darstellt, da die Finanzierungskosten ein kritischer Faktor für die Kaufentscheidungen sind. Dennoch sollte beachtet werden, dass die heutigen Zinsen, auch wenn sie hoch erscheinen, im historischen Vergleich (z.B. vor 2010) und objektiv betrachtet sehr moderat sind.

Prognose für die nächsten 6 Monate (Stand 11/2024)

Die weitere Entwicklung der Immobilienzinsen in den nächsten sechs Monaten wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Zinspolitik der EZB beeinflusst. Alle Marktteilnehmer, wie Käufer, Verkäufer, Immobilienmakler etc. in Berlin und Brandenburg sollten sich darauf einstellen, dass die Zinsen derzeit kaum sicher prognostizieret werden können. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass es zu einem erneuten drastischen Anstieg wie in den Jahren 2022 und 2023 kommt. Auch ein erhebliches Absinken der Darlehenszinsen ist kaum zu erwarten.

Fazit

Die Zinsentwicklung der letzten Jahre stellt eine Herausforderung für den Immobilienmarkt in Berlin und Brandenburg dar, die beherrschbar ist, denn der Immobilienmarkt ist wieder attraktive geworden. Immobilienmakler haben sich darauf eingestellt, dass sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer ihre Pläne neu praxisorientiert ausrichten. Während die Zeiten historischer Tiefzinsen vorbei sind, bieten sich dennoch beste Chancen, insbesondere in Randlagen und bei gut durchdachten Finanzierungsmodellen.

Es handelt sich um durchschnittliche Werte. Alle Angaben ohne Gewähr.