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Erbbaurecht - Was ist das eigentlich?

Ganz vereinfacht gesagt, bedeutet Erbbaurecht - eigenes Haus auf fremdem Grundstück. Der Erbbaurechtnehmer pachtet das Grundstück und erhält das Recht ein Gebäude auf dem Grund und Boden des Eigentümers (Erbbaugeber) zu errichten oder ein dort bereits bestehendes Gebäude zu nutzen. Dafür bezahlt er einen Erbbauzins (eine Art Pacht) an den Verpächter/Erbbaugeber. Üblicherweise hat das Erbbaurecht (der Pachtvertrag) eine Laufzeit von 60 bis 99 Jahren und wird in den meisten Fällen vor Vertragsablauf verlängert. Eigentümer der zu verpachtenden Grundstücke oder Gebäude sind selten Privatpersonen sondern eher Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Da das Grundstück oder das bestehende Gebäude nicht käuflich erworben wird, ist der finanzielle Aufwand für den Pächter deutlich geringer. Eine Finanzierung ist somit leichter zu „stemmen“. Das Erbbaurecht sollte ursprünglich den Bau von Immobilien fördern und den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten die Möglichkeit zum eigenen Hausbau verschaffen.

Das Erbbaugrundbuch

Die im Erbbaurecht gepachtete Immobilie wird eigentlich wie eine ganz normale Immobilie behandelt. Das Erbbaurecht kann verkauft, vererbt oder belastet werden. Der Erbbaugeber muss dem in der Regel zustimmen. Die zu verpachtende Immobilie hat ein eigenes Grundbuch und es wird zusätzlich oft ein Erbbaugrundbuch angelegt. In beiden Grundbüchern werden die üblichen Eintragungen bezüglich des Erbbaurechts vermerkt. Ansonsten sind es „normale“ Grundbücher.

Der Erbbauzins

Der Erbbauzins ist frei vereinbar, er beträgt in der Regel 3 bis 5 Prozent des Verkehrswertes eines Grundstückes. Der Zins (also die Pacht) wird jährlich oder monatlich an den Grundeigentümer gezahlt. Der Zins wird als Erbbauzinsreallast im Erbbaugrundbuch als 1. Rangstelle eingetragen, wobei die Rangstelle kaum veränderbar ist. Es ist eine Anpassung des Zinses möglich, die sich am Verbraucherindex orientiert und nur alle 3 Jahre vorgenommen werden kann.

Der Heimfall

Der Heimfall bedeutet, dass das Erbbaurecht an den Verpächter/Erbbaugeber zurückgeht. Das können vertragswidrige Umstände sein wie zum Bespiel Zahlungsverzug beim Erbbauzins (über einen längeren Zeitraum), eine nicht dem Vertrag entsprechende Nutzung der Immobilie oder die Insolvenz des Erbbaurechtnehmers. Macht der Grundstückseigentümer vom Heimfallrecht Gebrauch, muss er an den Erbbaurechtnehmer eine Abgeltung in Höhe des Restwertes bezahlen. Dies wird üblicherweise bereits im Erbbauvertrag geregelt. Außerdem kann Vertragsablauf zur Rückgabe des Pachtgegenstands an den Eigentümer führen, doch dies kommt in der Praxis eher selten vor. Auch in diesem Fall muss der Erbbaugeber die vorstehend benannte Entschädigung bezahlen. Meist ist im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht für den Erbbaunehmer (Pächter) vereinbart.

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