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Finanzierungsvarianten beim Immobilienkauf

Eine Übersicht der Möglichkeiten

Annuitätendarlehen – das "normale" Darlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der so genannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt. Dadurch erhöht sich nach und nach die "Rückzahlgeschwindigkeit".

Anschlussfinanzierung – das Folgedarlehen

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Oftmals wird dabei aber auch gleich die Bank gewechselt (um z.B. einen besseren Zins zu bekommen), so dass man hierbei auch von einer Umschuldung spricht.

Forward-Darlehen – die Sicherheit für die spätere Ablösung

Beim Forward-Darlehen kann sich der Darlehensnehmer bereits heute einen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft zu einem bestimmten Zeitpunkt sichern. Häufig wird diese Darlehensform genutzt, wenn die Sollzinsbindung des bestehenden Darlehens erst in zwölf bis 60 Monaten ausläuft, das aktuelle Zinsniveau jedoch gesichert werden soll. Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zinsaufschläge berechnet. Es gibt aber meistens immer wieder Banken, die temporär darauf verzichten und deren Angebote dann sehr günstig sind bzw. es hierdurch werden.

Variables Darlehen – das kurzfristige und flexible Darlehen

Bei einem variablen Darlehen wird der Zinssatz alle drei oder sechs Monate an den Kapitalmarktzins angepasst. Das Darlehen kann zu diesen Terminen ganz oder teilweise zurückgeführt werden. Bedingt durch die oftmals sehr geringen Nominalzinsen (und den kurzen Zeitraum der Inanspruchnahme) haben die Banken zumeist noch eine Bearbeitungsgebühr integriert. Teil- bzw. Sonderzahlungen sind meist in unbegrenzter Höhe möglich. Diese Art des Darlehens wird nur von relativ wenigen Banken angeboten, vor allem von den großen Geschäftsbanken.

Festdarlehen – das Darlehen für schnelle Entschuldung

Beim Festdarlehen wird die Darlehenssumme am Ende der Sollzinsbindung in einer Summe zurückgezahlt. Während der Sollzinsbindung sind nur die Zinsen zu entrichten. Für die Tilgung des Darlehens werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds separat angespart. Mögliche spätere Differenzen, bedingt durch abweichende Wertentwicklungen, sollten allerdings genau einkalkuliert werden. Auch sind hierbei evtl. steuerliche Aspekte zu beachten (vor allem bei Lebens- bzw. Rentenversicherungen). Diese Art zahlt sich zumeist bei Darlehensnehmern aus, welche sich relativ schnell entschulden möchten und daher auch eine erhöhte monatliche Rate stemmen können. Denn neben den reinen Zinsen für das Darlehen ist ja zusätzlich noch das Tilgungsinstrument anzusparen, was eine erhöhte monatliche Gesamtbelastung darstellt. Durch die insgesamt schnellere Entschuldung fallen allerdings über die gesamte Laufzeit meist erheblich weniger Zinsen an als bei Annuitätendarlehen. Dazu wird in aller Regel das Tilgungsinstrument ja auch noch verzinst.

Bauspardarlehen – der "Normalfall" des Festdarlehens

Bei einem Bausparvorausdarlehen wird wie beim Festdarlehen der gesamte Finanzierungsbetrag vorfinanziert, während man parallel einen Bausparvertrag neu anspart. Nach 7 - 11 Jahren wird dieser zur Auszahlung fällig, ca. 40 - 50 % des Darlehens werden dann getilgt und das zumeist sehr günstige Restdarlehen wird in den nächsten 9 - 12 Jahren zurückgezahlt. Durch sehr günstige Zinssätze und auch Sondertilgungsmöglichkeiten in der zweiten Phase kann sich dieses Konstrukt oftmals sehr lohnen, wenn man genügend monatlich aufzuwenden vermag. Ein Vergleich lohnt sich, ist aber nicht ganz unkompliziert, da die Struktur ganz anders als beim Annuitätendarlehen ist. Wenn ein solches Darlehen von Anfang bis Ende so kalkuliert ist, dass stets die gleich monatliche Rate anfällt, spricht man auch von einem Konstantdarlehen. In jedem Fall sind beim Bauspardarlehen alle Zinssätze und Ratenhöhen für die gesamte Laufzeit bekannt und erleichtern daher die Kalkulation. Vorteil: weniger Zinsbelastung über die Gesamtlaufzeit und bessere Kalkulation durch verbindliche Zinssätze. "Nachteil": erhöhte monatliche Rate durch Zinsen + Bausparvertrag. (siehe auch Festdarlehen)

Kapitalanlage – die Immobilie als Anlagemöglichkeit

Neben der Selbstnutzung von Wohneigentum kann eine Immobilie auch vermietet oder verpachtet werden. In einem solchen Fall ist die Anschaffung eine Kapitalanlage, die einen möglichst hohen Gewinn abwerfen soll. Dieser wird unter anderem durch Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile erzielt. Vermietete Eigentumswohnungen dienen hierbei ebenso als Anlageobjekt wie Miet- und Geschäftshäuser. Darlehen hierbei werden nur bei einwandfreier Bonität und unter strengeren Auflagen gewährt, da die Risiken wie Leerstand bzw. Renovierung doch sehr hoch ausfallen könnten.

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