Besichtigung bei Neuvermietung und Verkauf

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Nachdem der Mieter den Mietvertrag Ihrer Eigentumswohnung gekündigt hat und sich die Kündigungsfrist dem Ende nähert, haben Sie ein Interesse daran, die Wohnung mit potentiellen Nachmietern oder Kaufinteressenten zu besichtigen. Üblicherweise werden diese Termine noch im bewohnten Zustand stattfinden. Manche Mieter fragen über kurz oder lang nach der Zumutbarkeit der Aktivitäten in seinem Privatbereich.

Bereits im Mietvertrag

Praktisch, wenn im Mietvertrag eine vertragliche Nebenpflicht vereinbart wurde und die Gründe von Besichtigungen, das Ausmaß und die Pflicht zur Duldung dargelegt sind. Allerdings dürfen Mieter in Formularmietverträgen nicht unangemessen benachteiligt werden. Die Klausel würde dann unwirksam, z. B. wenn sich der Vermieter Besuche ohne vorherige Anmeldung sichern möchte. Grundsätzlich gibt es einen gesetzlichen Anspruch des Vermieters zur Besichtigung nach § 809 BGB.

Nur mit Terminabsprache

Manche Menschen sind sehr spontan und kommen damit leichter ans Ziel. Bei der Besichtigung durch den Vermieter gilt dies natürlich nicht. Der Mieter muss unangekündigte Besuche ohne vorherige mündliche oder schriftliche Ankündigung des Termins nicht hinnehmen. Das ist in aller Regel unzumutbar. Eine Ausnahme besteht lediglich zur Abwehr von Gefahren für die Mietsache.

Belange des Mieters berücksichtigen

Kommt der vorgeschlagene Termin dem Mieter ungelegen, kann er ihn auch ablehnen. Sie sollten immer auch Ausweichtermine parat haben. Ein angemessener Zeitraum zwischen der Benachrichtigung und der Besichtigung ist üblicherweise mindestens 24 Stunden, kann aber beruflich bedingt auch deutlich länger sein. Im Falle der Berufstätigkeit des Mieters sollte auch die Wahl der Besichtigungszeiten darauf Rücksicht nehmen. Als zumutbar gilt die Abendzeit nach Feierabend zwischen 18:00 Uhr und 21:00 Uhr. Besichtigungen am Sonntag oder an Feiertagen muss der Mieter grundsätzlich nicht dulden. Ebenso fallen Besichtigungen zu unüblichen Besuchszeiten, also sehr früh morgens oder nachts weg.

Gebot schonender Rechtsausübung

Wie oft Besichtigungen stattfinden dürfen, ist häufig ein Streitthema. Bisher hat sich die Meinung herausgebildet, dass es ein „Gebot schonender Rechtsausübung“ gibt, das verletzt wird, wenn eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren gemacht wird (AG Hamburg: 49 C 513/05). Ein bis zwei Mal wöchentlich für 2 bis 3 Stunden wird von der Rechtsprechung als möglich angesehen (LG Kiel WM 93, 52). Hat der Mieter bereits sehr viele Besichtigungen erlaubt, so reicht es aus, wenn er nur einmal im Monat einen Sammeltermin zulässt (AG Hamburg: WM 92, 540).

Berechtigte Personen und Handlungen

Dem Vermieter sowie den Mietinteressenten muss der Zutritt zur gemieteten Wohnung im Rahmen der Besichtigung für die beabsichtigte Weitervermietung der Wohnung gewährt werden. Weitere Personen können im Einzelfall zugelassen sein, wenn sie für die Durchführung der Besichtigung unerlässlich sind. Sie können sich bei der Besichtigung auch vertreten lassen, unter anderem durch einen Makler. Der Mieter darf die Legitimation der teilnehmenden Personen verlangen, z. B. anhand des gültigen Personalausweises und notieren (Amtsgericht München: 461 C 2972/93). Außerdem dürfen Fotos oder Videoaufnahmen der Wohnung durch die Kauf- und Mietinteressenten immer nur mit Zustimmung des Mieters angefertigt werden.

Gewährung des Zutritts

Eine Behinderung der Durchsetzung Ihrer Interessen, wie die Wohnungsbesichtigung, gegebenenfalls mit Gewalt oder Zwangsmaßnahmen durchsetzen zu wollen, ist selbstredend nicht geboten. Zwar hat der Mieter das Hausrecht und könnte grundsätzlich Ihnen sowie Mietinteressenten den Zutritt zur Wohnung verweigern. Er  macht sich aber schadensersatzpflichtig, wenn er vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnungsbesichtigung nicht ermöglicht (AG Wedding: 11 C 211/96).

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