Nach dem erfolgreichen Eigentumsübergang werden Sie natürlich die laufenden Kosten für Ihre Immobilie beschäftigen. Und wieder wird eine Steuer vom Staat erhoben.
Alle viertel Jahre wieder: Die Grundsteuer
In diesem Fall regelmäßig auf jede Art von Grundbesitz. Im Unterschied zur einmal zu zahlenden Grunderwerbsteuer wird die Grundsteuer dauerhaft in vierteljährlichen Raten fällig.
Die Gemeinde hat das Recht, diese Steuer in deren Verwaltungsgebiet zu erheben. Besteuert werden die bebauten, unbebauten und landwirtschaftlich genutzten Grundstücke. Sie legt den „Hebesatz“ gemäß §25 Grundsteuergesetz (GrStG) fest. Zu unterscheiden sind zum einen der Steuersatz für die „Grundsteuer A“ für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die „Grundsteuer B“ für alle anderen Grundstücke.
Durch das zuständige Finanzamt wird ein „Steuermessbetrag“ errechnet. Bei der Ermittlung der Steuer werden dann beide Vorgaben miteinander multipliziert.
Beispiel der grundsätzlichen Berechnung:
1. Finanzamt legt den Einheitswert des Grundstückes fest, z. B. 100.000 €
2. Finanzamt berechnet den Steuermessbetrag mithilfe einer Steuermesszahl, z. B. 3,5 Promille, hier von 100.000 € = 350 €
3. Gemeinde kann nun mit ihrem individuellen Hebesatz, z. B. in Berlin
810 % für Grundsteuer B multiplizieren: 350 € x 810 % = 1.872,50 € pro Jahr. Geteilt durch vier ergibt die Steuerforderung je Quartal: 448,10 €
Grundsteuer sparen
Tipp 1:
Für den Fall, dass Sie keine Mieter für Ihre Wohnungen finden, drohen Ihnen Einnahmeverluste trotz laufender Betriebskosten und eventueller Finanzierungslasten. Sie können dann auch die Grundsteuer vermindern lassen. Dafür sieht das Grundsteuergesetz in § 33 einen „Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung“ vor. Wenn die Verluste größer als 50 Prozent sind, können Sie mit dem Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer rechnen. Sobald die Einnahmen komplett wegbrechen, ist ein Grundsteuererlass von 50 Prozent vorgesehen. Den Antrag können Sie zunächst formlos bis spätestens 31. März für das Vorjahr bei der zuständigen Gemeinde stellen. In Berlin allerdings ist das Finanzamt dafür zuständig.
Erfolgversprechend sind Anträge, die belegen können, dass die Verluste nicht selbst verschuldet wurden, z. B. wenn die Mieten offensichtlich so überhöht waren, dass sich garantiert keine Mietinteressenten finden würden. Ebenso müssen Sie Ihre intensiven Bemühungen um eine Vermietung auf Nachfrage nachweisen können. Dazu sammeln Sie die Belege, inserieren breit gestreut auch überregional und schließen einen Maklervertrag ab, um das Finanzamt zu überzeugen (dazu siehe auch Verwaltungsgericht Gießen, Aktenzeichen 8 K 2439/10). Keinen Anspruch auf einen Erlass der Grundsteuer können Sie jedoch bei Leerstand durch Sanierungen oder Renovierungen geltend machen, weil diese Umstände regelmäßig als selbst verursacht gewertet werden.
Tipp 2:
Das Grundsteuergesetz bietet im § 32 die Möglichkeit, für Bau- und Bodendenkmäler die Grundsteuer zu erlassen, wenn die Ausgaben, wie z. B. Instandhaltungs- und Betriebskosten für das Objekt „dauerhaft“ höher sind als die Einnahmen, wie z. B. Miet- und Pachteinnahmen. Auch ein Teilerlass, etwa wenn nur selbständig nutzbare Teile unter Denkmalschutz stehen, ist denkbar.
Tipp 3:
Die Senkung des vom Finanzamt festgestellten Einheitswertes des Grundstückes ist sinnvoll. Denn dieser ist ein Multiplikationsfaktor bei der Berechnung der Höhe der Grundsteuer. Für ein komplett denkmalgeschütztes Objekt kann so ein Abschlag in Höhe von 5 Prozent von der Grundsteuer anerkannt werden.
Tipp 4:
Bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien, können die Grundsteuern auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Bei einer Vollvermietung zu 100 Prozent übernimmt damit die Mieterschaft diese Steuer.
Fazit: Selbst wenn die Gemeinden ihren Finanzbedarf neben der Gewerbesteuer zu einem gewichtigen Teil auch aus der Grunderwerb- und vor allem der Grundsteuer bestreiten, sollte das kein Hindernis sein, die Möglichkeiten der Gesetzeslage zu nutzen. So kann man eine ganze Menge Geld sparen, vielleicht sogar um mehr Mittel für Investitionen in die Immobilie frei zu bekommen.
