Für Stellplätze in Tiefgaragen kann wahlweise ein Sondernutzungsrecht vergeben oder Sondereigentum, wie z. B. bei einer Eigentumswohnung, beurkundet werden. Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum ist unter anderem die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese wird durch tatsächlich vorhandene Raumbegrenzungen mit abschließbarem Zugang für jede Einheit im wahrsten Sinne des Wortes erreicht, beispielsweise für jede einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Nun benötigt aber ein PKW-Stellplatz in der Tiefgarage nur die Markierung am Boden und sonst nichts weiter, um Sondereigentum zu sein. Im Gegensatz dazu geht das nach geltender Rechtslage bei einem Stellplatz auf der Freifläche außerhalb des Gebäudes nicht, obwohl auch nur durch landschaftsgärtnerische und farbliche Markierungen bezeichnet. Ein Eigentümer kann hier oben nur die ausschließliche Nutzung, also das Sondernutzungsrecht auf dem Gemeinschaftseigentum erhalten.
Ständig zugestellte Parkfläche
In einem aktuell vor Gericht verhandelten Fall hatte eine Eigentümerin eine Wohnung und die drei dazugehörigen Parkplätze an einen Arzt vermietet. Er benötigte sie dringend für den Publikumsverkehr in seiner Praxis. Jedoch standen viel zu häufig fremde Autos auf den Parkplätzen für die Patienten. Auch die aufgestellten Verbotsschilder brachten nicht das gewünschte Ergebnis – die verschließbaren, klappbaren Parkbügel dann schon. Die Eigentümergemeinschaft reagierte hingegen mit der Forderung, diese Sperranlagen wieder zu entfernen. Es folgte die gerichtliche Auseinandersetzung. Das Landgericht (LG) Düsseldorf sah schließlich in der Aktion einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum (Urteil vom 14.03.2013 – Az.: 19 S 55/12 U).
Wohnungseigentümergemeinschaft handelte rechtens
Mit dem o. g. Urteil bestätigte das LG Düsseldorf die erste Instanz. Die Berufung der beklagten Wohnungseigentümerin wurde zurückgewiesen. Die Montage von Parkbügeln zur Sicherung eines Stellplatzes bedürfe der Zustimmung aller durch die Umgestaltung beeinträchtigten Miteigentümer. Die Zustimmung sei zwar nicht erforderlich, wenn die übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt würden (§ 22 Abs. 1 WEG). Dies sei hier jedoch der Fall gewesen.
Beeinträchtigung mit Folgewirkung
In der Begründung führte das Landgericht weiterhin an, dass die äußere Gestaltung das optische Bild des Parkplatzes beeinträchtigen würde. Ebenso schränkten diese Bügel die Rangiermöglichkeit auf dem Stellplatz ein. Das Gericht befürchtete bei einer Genehmigung der Parkbügel, dass sich weitere Wohnungseigentümer darauf beriefen und selbst derartige Sperren aufstellen wollten. Dadurch könnte es zu einer weiteren Einschränkung der Bewegungsfreiheit kommen.
Unberücksichtigt blieb hier natürlich, wie die Eigentümerin eine unbehinderte Geschäftsausübung Ihres Mieters gewährleisten soll. Auch sie selbst wird mit der Beeinträchtigung durch eine eventuelle Mietminderung der Arztpraxis leben und sich wohl oder übel nach alternativen Lösungen umsehen müssen. Vielleicht lässt sich der gesamte Parkplatz der Eigentümergemeinschaft in die Überwachung durch einen privaten Wachschutz einbinden. Die Sicherung könnte so zum Wohle der Gemeinschaft für Frieden sorgen und weiteren internen Streit verhindern.
