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Baulasten - ein wichtiges Thema.

Sollte nicht unterschätzt werden.

Angenommen Sie sitzen mit dem Käufer beim Notar und plötzlich wird das Thema Baulasten angesprochen. Wenn sich nun niemand konkret dazu äußert, kann es passieren, dass Ihr Käufer aufsteht, ohne den Kaufvertrag unterschrieben zu haben.

Als Verkäufer einer Immobilie müssen Sie genau wissen, unter welchen Voraussetzungen Sie verkaufen. Das Problem mit den Baulasten beginnt bereits damit, dass oft niemand genau weiß, wo diese aufgeführt werden.

Viele Verkäufer und Käufer gehen davon aus, dass diese ausschließlich in der Abteilung II des Grundbuches geführt werden. Leider ist das nicht richtig. Dort werden lediglich privatrechtliche Grunddienstbarkeiten aufgelistet, die häufig mit Baulasten verwechselt werden. Diese können aber durchaus ähnliche Auswirkungen haben.

Baulasten erkennen

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis geführt, das Sie nicht im Grundbuch oder beim Grundbuchamt finden (in Brandenburg: ab 1990 - 1996 Baulastenverzeichnis, 1996 - 2016 Grundbuch, 2016 - heute Baulastenverzeichnis). Das Baulastenverzeichnis ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde hinterlegt und kann dort eingesehen werden.

Als Verkäufer eines Baugrundstücks oder einer Immobilie müssen Sie vor dem Verkauf wissen, ob der Käufer mit Einschränkungen rechnen muss. Eventuell haben Sie das zu verkaufende Objekt nicht selbst gebaut, sondern bereits gebraucht gekauft. Wissen Sie, ob Ihr Vorverkäufer einen Überblick über die Baulasten hatte? Auch wenn ein Baugrundstück bereits seit Generationen im Familienbesitz ist, kann man sich nicht sicher sein, ob jemand in den Jahren zuvor eine Baulast eingetragen hat.

Der Verkäufer einer Immobilie muss wissen, was er verkauft. Denn spätestens beim Notartermin kommen die Baulasten zur Sprache. Und im Notarvertrag muss der Verkäufer versichern, dass ihm keine Baulasten bekannt sind. Es wird deshalb dringend empfohlen, diesen Punkt vorher zu klären, um mit ruhigem Gewissen den Notarvertrag unterzeichnen zu können. Andernfalls drohen eventuelle Schadenersatzansprüche.

Genauer betrachtet

Unter einer Baulast versteht man eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Gegenstand einer solchen Verpflichtung ist ein Verhalten, dass sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt.

Beispiele für Baulasten

Ein Grundstückseigentümer erlaubt dem Nachbarn über sein Grundstück zu fahren, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Auf diese Weise wird dem Nachbarn etwa ermöglicht, der Baubehörde die ordnungsgemäße Erschließung seines Grundstückes (Zugang) nachzuweisen und damit eine Baugenehmigung zu erhalten.

Ein Grundstückseigentümer gestattet seinem Nachbarn, den mindestens einzuhaltenden Bebauungsabstand zu unterschreiten. Da die Baulast grundstücksbezogen ist, geht diese unmittelbar auf den Rechtsnachfolger, also den Käufer, über.

Zufahrtsbaulast

Sicherung der Zufahrt über ein privates Grundstück zu einer öffentlichen Verkehrsfläche.

Vereinigungsbaulast

Gewährleistung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften bei der Errichtung eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken.

Abstandsflächenbaulast

Übernahme von Abstandsflächen für ein Gebäude auf dem Nachbargrundstück.

Unterlassungsbaulast

Sicherung der Erhaltung gemeinsamer Bauteile beim Abbruch aneinander gereihter Gebäude.

Stellplatzbaulast

Sicherung der Herstellung, Unterhaltung und Benutzung notwendiger Stellplätze und Garagen auf einem fremden Grundstück.

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